成都土地市场升温 去年流拍地今天最高限价拍出|每日观点
成都楼市逐渐复苏之后，土地市场也在升温。3月28日，成都进行了今年以来的第二场土地拍卖，3宗涉宅用地...
2023-03-28成都土地市场升温 去年流拍地今天最高限价拍出|每日观点
成都楼市逐渐复苏之后，土地市场也在升温。
3月28日，成都进行了今年以来的第二场土地拍卖，3宗涉宅用地全部达到最高限价“熔断”成交，总成交面积达162亩，总成交规划建面约26万㎡，总成交金额38.06亿元，平均溢价率14.5%。
(资料图片)
此前的3月22日，成都举行了2023年首场土地拍卖会，4宗涉宅用地也全部成交，约188亩，总成交规划建面23万㎡，总成交金额35.64亿元，溢价率最高达15%。其中两宗也是达到最高限价通过抽签竞得。
土地市场逐渐升温
3月28日拍卖的3宗地，两宗来自天府新区，一宗在金牛区。前者拍卖起叫价为12500元/平方米，后者为13500元/平方米；前者土地最高限价为14200元/平方米，后者为15400元/平方米。清水房限价均为3万元/平方米。
此次拍卖仍然采用“限价竞买+抽签竞得”的方式进行拍卖。即拍卖宗地最高应价达到设定的最高限价的，采取“抽签竞得”方式确定竞得人。天府新区两宗地在达到最高限价后，有20余家开发商参与抽签，金牛区那宗地也有3家抽签。
从进入到抽签环节的开发商数量可以看出这次土拍的热度。实际上，3月22日的成都今年首场土拍会也出现这样的情况，当天拍卖的锦江区100亩地块有46家企业报名，其中25家进入抽签环节，高新区43亩地块有32家企业参与摇号抽签。
这与去年的情况不太一样。2022年，成都集中供地共推出169宗(9517亩)，成交156宗(8499亩)，流拍13宗。成交的宗地大部分是被“央国平”拍下，就是央企、本地国企、以及地方平台公司，民营房企比较谨慎，并不活跃。
但是，今年这两场土拍会参与的房企大大增加，民营企业较此前活跃，政府平台公司有所减少。3月28日的土拍会有30多家企业报名，其中包括去年曾经传出遭遇危机的房企。此次拍卖的天府新区TF(07)：2023-01地块竞得者邦泰就是四川本地民营房企。
不仅如此，此次拍卖的天府新区两宗地实为去年流拍地块。在2022年第三批次集中供地中，这两宗地为一宗地，起拍价10550元/平方米，土地最高限价为12050元/平方米。此次分拆成两宗地后，起拍价上涨了1950元/平方米。
中指研究院四川分公司研究总监苏宇向第一财经表示，成都这两场土拍都比较热的原因是多方面的。
苏宇表示，从市场方面来看，春节过后核心城市新房二手房市场成交量级快速回暖，增强了开发商的投资信心。而且两次推出的地块大多为核心区域高价值地块，足够优秀的土地条件自然能对开发商形成足够的吸引力。
从企业角度出发，目前也正是“补仓”并在年内实现销售回款的窗口期，除了成都之外，在北京、杭州等核心城市拿地积极性也都比过去一段时间高。另外，去年四季度开始房企融资困境开始有所改善，叠加春节之后销售回款提供支撑，企业经营状况有所改善，也给了企业继续滚动开发的能力。
会否推高楼市？
3月16日，国家统计局发布了2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。在新房和二手房价格同比增幅上，成都在70个城市中位居第一。在新房价格环比增幅上，成都位居第三，二手房价格环比增幅上位居第一。
从到访量和成交量大幅增加来看，成都新房二手房市场已经复苏。第一财经了解到，一些楼盘已经取消去年推出的优惠以及和渠道商的合作。楼市复苏，土地市场市场逐渐回暖，是否意味着楼市将继续趋热？
今年2月2日，成都市规划和自然资源局在其官网发布了《成都市中心城区4月底前拟出让住宅用地明细表》，成都中心城区将在4月底前拟陆续出让涉宅用地35宗，共计1936亩。截至3月28日，成都已推出7宗(351亩)涉宅用地拍卖。也就是说，4月还将有28宗涉宅用地拍卖入市，合计约1585亩。
苏宇认为，目前成都新房二手房的市场热度还在持续，加上土地市场的信息传导，会促进购房者增强置业信心、开发商增强投资信心，对维持成都房地产市场热度是有利的，但不至于过于推高整个市场。
他表示，从新房成交量级来看，成都的市场恢复可以说回到了前几年的平均水平，从购房者的置业逻辑来说，自住仍是主要需求，连带考虑资产保值属性，并没有出现过于明显的投机购房行为，“房住不炒”仍是市场恢复的底层逻辑。
苏宇分析认为，从前两年两集中的地块限价情况看，新房的限价上限是有所放开的，从这个逻辑看，成都未来的房价上涨是有一定想象空间的。但从另一个角度说，就算限价放开，项目也未必能达到限价销售，最终的价格决定因素还是周边市场价格水平、产品本身的溢价能力、强销期的区域竞争环境、市场供应节奏等因素，价格重新回归市场化主导，而非政策限制。
因此，他表示，成都未来确实会由于新项目的入市，通过结构性因素影响价格指数上涨，但这个涨幅也会相对平稳，不会突然出现价格暴涨，购房者也不会接受这样的价格变动。
不仅如此，对于在这两场土拍会上开发商积极参与竞买的现象，苏宇还认为，目前还不能说开发商的运营状况得到了很大改善，只能说是在资金链允许进行滚动开发的情况下进行的正常补仓动作。
他说，此次天府新区拍卖的两宗地在去年为一宗地，规模超百亩，起拍价超18亿元，并且还须另外配建建筑面积不少于14.12万平方米、总投资不低于6.17亿元的拆迁安置房，资金和成本压力造成了当时的地块流拍。而今年把一宗地分成两宗，取消了安置房配建要求，并且将成品住宅从100%调整为不小于80%，起拍价也升至12500元/㎡。规模变小、拿地成本下降，再叠加本身的区位优势，才使得企业有意愿去竞拍。
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